1億円と1億円で買った土地、どちらの相続税が安いか

2015/07/12

経済プレミアにこんな記事が載っていました。
以下、引用。

2015年分の路線価が7月1日、国税庁から公表された。東京23区内の住宅地は下げ止まりから少し上昇、商業地は10%程度の上昇となった。特に、人気エリアは住宅地、商業地を問わず10%以上上昇している。地価が上昇するのはありがたいのだが、それに伴って相続税評価額が上がるのも困りものだ。

 土地そのものの価格=地価は、国土交通省が毎年1月1日に公表する「公示地価」で表されるが、相続税評価額を決める基準は、実は地価ではない。国税庁が毎年7月1日に公表する「路線価」である。

 路線価は道路ごとに設定される指標で、おおむね公示地価の8割程度の水準と規定されている。相続税評価額は、「路 線価」に土地の面積をかけて算出するが、土地にはさまざまな形状や利用形態があるため、計算は一律ではない。形、面積、用途、利用状況、道路に接する状態 を考慮し、例えば路線価が付いた道路から奥まっていたり、不整形だったりすると、補正して評価額を減らす。土地評価を依頼されると、私は必ず現地を確認することにしている。隣地との境界線はどうなっているか、道路から何メートル奥にあるか、間口、道路幅は何 メートルか−−を撮影して確認し、それぞれの補正率を適用して正確に評価額を算出する。相続税を節約するためにはこのような作業が欠かせない。考慮すべきはその土地に固有の要素だけではない。周辺地域の将来の道路計画や、建て替え時のセットバックの有無なども考えなければならない。場合に よっては評価額を減らせる可能性があるからだ。これらは役所の都市計画課や道路整備課、建築課で確認することができる。つまり、土地の総合評価は、地域全 体の開発計画も含めて決まる、ということだ。

 そして、相続税の適正な節税とはほとんどの場合、土地の実勢価格と評価額とのギャップを利用して行われる。1億円の財産があるとする。これを相続する場合、現金のままなら相続税評価額はそのまま1億円だ。しかし、実勢地価1億円の土地を買えば、相続税評 価額は、公示地価の8割程度とされる路線価で決まる。従って、現金より土地の方が、少なくとも2割以上の節税効果を得られることになる。

 また、路線価には「広大地」「不整形地」などさまざまな減額規定があるので、評価額がさらに下がることもある。ただし、実勢地価は常に変動する。路線価は実勢地価を後から追いかける性格の指標のため、地価が上がっている時と、下がっている時で評価額ギャップが逆転し、節税効果が得られないこともあるので要注意だ。

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