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相続と借地権 ~借地権の特異な権利の煩雑さ~

下記のような記事を拝見しました。相続のご参考に。

記事引用元(http://manetatsu.com/2014/10/36491/)

 借地権を第三者に譲渡する場合、借地権者は、この名義変更につき、土地所有者(地主)の許可を要し、借地権者は、名義変更料(譲渡承諾料)を地主に支払うことにより、地主から第三者に譲渡することについての承諾を得ます。
 
 それでは、借地権者に相続が起きた場合、つまり、借地権が相続された場合、どうなるでしょうか?
 
 答えは、相続に起因する名義変更の場合、地主の承諾は不要です。とはいえ、地主の元へ伺い、相続の結果、誰が借地権者となったのかという改まった挨拶と礼儀をつくすのは、最低限のマナーです。
 
 
<地主が承諾しない場合の難しさ>
 
 上記のように、借地権を第三者に売却するような場合、地主が承諾してくれれば良いですが、必ずしもうまくいくとは限らず、名義変更料の額の調整を始め、ただ単に、地主が第三者への名義変更を認めない…等というケースも多々あります。一般的には、このような背景には、借地権者と地主の関係が、これまでの歳月の中で悪化していたことが考えられますが、とはいえ、大した正当事由もなく地主が名義変更を認めないといった場合がよくあります。
 
 では、このような場合、どのように対処すればよいでしょうか。
 
 借地権者が地主に支払う名義変更料の金額について折り合わない場合、また、ただ単に、正当事由もなく嫌がる場合もありますが、これらのような場合には、代諾許可(非訟手続)といって、客観的に見て適正と思われる地代を供託することにより、裁判所が地主に代わって承諾をしてくれます。
 
 上記を見ると、「な~んだ、全然難しくない」と思われる方もいらっしゃると思いますが、実はそんなに簡単なことではありません。
 
 まず1つに、各地方裁判所によって、名義変更料をはじめとする各種承諾料の適正金額が異なる点、また、2つ目として、金融機関に提出する必要のある「承諾書」の問題です。「承諾書」については、借地権の実務上、取り交わされる独特の項目ですが、借地権を購入する第三者が、金融機関より融資(住宅ローン等)を調達しようとする場合、金融機関は必ず、金融機関指定の「承諾書」の提出を要望します。
 
 この「承諾書」は、地主が金融機関に対して発行する承諾書であり、当該書類への記載内容は、各金融機関毎に記載内容が異なりますが、得てして、借地権者にトラブル等が生じた場合、この借地権の処理について、金融機関が有利になるような記載となっています。
 
 よって、単に譲渡に対しての承諾を取り付けたいからといって、無理に代諾承諾を利用してしまった場合、当然として、地主との関係は悪化してしまいます。つまり、いくら代諾許可によって、借地権の売却が可能となっても、買主が融資利用を考える場合、借地権の売却にあたって、地主との仲が不仲になることは、絶対に避けなければなりません。
 
 
<「承諾書」の内容>
 
 では、金融機関指定の「承諾書」の内容はどのような内容でしょうか?
 
 1つは、万が一、対象となる借地権について、任意売却・競売等により譲渡された場合、その借地権を取得した者について、地主は異論なく承諾しなさいという内容であり、実際の確率としては、かなり低いとは思いますが、反社会的勢力等が取得した場合でも、これを異議なく認めなければならない内容です。
 
 そして、もう1つは、地主が当該借地権の買戻し(購入)を希望しても、地主と協議を持つ必要がなく、第三者に売却できてしまうという内容です。
 
 顧問弁護士がついている地主さん等では、上記のような承諾書について、強く異論を唱える方もいらっしゃいます。このような場合、地主、及び地主の弁護士と協議を重ねなければなりませんが、上記に挙げた代諾承諾のような形式で地主さんと対立してしまうと、裁判所が地主に代わって譲渡に対しては承諾するものの、いざ、買主が融資を利用する上で必然となる金融機関の指定書式による「承諾書」を発行してもらえないケースに陥り、最終的に売却できなくなってしまいます。実務上、以外にも、このようなことが原因で借地権の売却に失敗されるケースは多々あります。
 
 また、借地権者が地主に対して支払う金銭は、名義変更料だけでなく、更新料、建替承諾料、用途(条件)変更料等、その時々の状態によって、これらが存在します。当然、名義変更料と同様に、これ等の各種料金は、地主と借地権者が協議して確定させるものですが、上記の通り、争ってしまった場合の各種承諾料等は、地域によっても多少、異なり、一概に幾らであると明言することが難しいものです。
 
 『借地権て色々と煩雑だ』と思われる方も多くいらっしゃると思いますが、それは、決して間違いではなく、少なからず、これまでの地主と借地権者の関係がものをいうものです。
 
 ただでさえ、戦時中の国家総動員法により、借地権者は借地法により積極的に保護された経緯もあり、地主は痛い目にあっています。また、本来は不動産評価の時価としての評価とは関連しないものですが、一つの資料として、相続税法上の評価として、借地権割合が設定されたことにより、所有権での価額から、その借地権割合を控除した価額が底地の価額とみなす等のように、あくまでも相続税法上の評価額が、いかにも時価での底地評価のように勘違いをされるケースが多く、地主にとっては、泣きっ面に蜂状態です。
 
 このように借地権は、地主と借地権者との人間関係が根底にあります。古いセリフにはありますが、昔のように大家にとって「店子は子も同然」等のように、相互に日頃の感謝の念を持って接することにより、これらが少しでも解決される(緩和される)のではないでしょうか。(執筆者:佐藤 雄樹)

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